CO2-Speicherung im Bau: Unbequeme Wahrheiten, die Investorinnen und Investoren konsequent ausblenden – und weshalb echte Rendite ohne klare Regulierung Illusion bleibt
Seit Jahren befassen wir uns damit, Gebäude so zu planen, dass sie einerseits wenig graue Energie (CO2-Emissionen) verursachen und andererseits langfristig CO2 aus der Atmosphäre entfernen. Nur so kann die Bauwirtschaft einen bedeutenden Beitrag zur Bekämpfung des Klimawandels leisten. Leider stoßen wir bei Investorinnen und Investoren häufig auf Desinteresse. Warum das so ist, analysieren wir heute und bieten eine kurze, faktenbasierte Übersicht zur CO₂-Speicherung im Gebäudesektor. Wir erläutern, warum Technologien und Volumina bereits vorhanden sind, aber der notwendige Wandel nicht vom Markt selbst getrieben wird.
Beginnen wir mit einem Zitat des Openly-Gründers:
„Buildings as a Carbon Sink — why real estate investors won’t lead: Expecting investors to voluntarily prioritize carbon sinks (or avoidance) over return is naive.“
1. Strukturelle Hürden statt moralischer Appelle
Die Annahme, dass Investorinnen und Investoren freiwillig CO₂-Senken gegenüber Rendite bevorzugen, ist unrealistisch. Die physische Speicherung von CO₂ – sei es unterirdisch oder in Gebäuden – ist technisch machbar und skalierbar. Dennoch konzentriert sich die Immobilienbranche auf klassische Kennzahlen wie Development Margin, Mieteinnahmen, Exit Valuation und IRR (Internal Rate of Return) innerhalb von fünf bis zehn Jahren. Gespeichertes CO₂ beeinflusst weder die Miete noch Cap Rates oder Exit-Multiples, sondern bringt zusätzliche Kosten und Komplexität mit sich. Die typische Haltedauer von Immobilien ist meist kürzer als der Speicherhorizont. Das ist kein moralisches Versagen, sondern ein strukturelles Problem: Solange gespeichertes CO₂ keinen monetären Wert hat, fließt es in Investmententscheidungen nicht ein. Der Wandel lässt sich nur durch Regulierung erzielen – etwa über CO₂-Bepreisung, verifizierte Speicherung, angepasste Bauvorschriften oder gezielte Subventionen.
2. Wissenschaftliche Evidenz: Drei Studien, ein klares Bild
Drei aktuelle, peer-reviewte Studien liefern die entscheidenden Fakten:
Die Übersichtsarbeit „How can carbon be stored in the built environment?“ (Kuittinen et al., 2023) und die Nature-Studie „Buildings as a global carbon sink“ (Churkina et al., 2020) belegen: Biogene Baustoffe wie Holz, Stroh, Hanf, Biochar und karbonatisierter Beton können 109–300 kg CO₂ pro Quadratmeter speichern. Das globale Potenzial ist enorm und sofort skalierbar – eine echte Alternative zur unterirdischen Speicherung.
Die Metastudie „Reviewing the 95 sociotechnical barriers to the decarbonization of buildings“ (Heinz et al., Nature Communications 2025) analysiert weltweit 95 Barrieren. Das Ergebnis: Ökonomische Hürden wie hohe Anfangsinvestitionen, unsicherer Return on Investment und lange Amortisationszeiten dominieren. Langfristige Co-Benefits wie CO₂-Speicherung werden wegen kurzer Haltedauer und fehlendem Marktwert systematisch ignoriert.
Alle drei Studien betonen: Ohne regulatorische Anreize – CO₂-Bepreisung, Belohnung verifizierter Langzeitspeicherung, neue Building Codes und gezielte Subventionen – bleibt CO₂-Speicherung eine Nischenlösung.
3. Unser Fazit: Der regulatorische muss und wird kommen
Die wissenschaftliche Grundlage ist eindeutig. Technologie und Potenzial für CO₂-Speicherung in Gebäuden sind vorhanden. Jetzt braucht es einen klaren regulatorischen Rahmen, damit nachhaltiges Bauen zum Standard wird.
Die EU setzt in den nächsten Jahren den regulatorischen Hebel für Gebäude als CO₂-Senken konsequent um – und zwar genau so, wie es die Investorenlogik erfordert: Bis zum 29. Mai 2026 müssen die Mitgliedstaaten die überarbeitete Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) in nationales Recht umsetzen; ab 2028 (große Neubauten) bzw. 2030 (alle Neubauten) wird die Berechnung und Offenlegung der Whole-Life-Carbon-Emissionen (inkl. embodied carbon und CO₂-Speicherkapazität) im Energieausweis Pflicht – und verknüpft sich direkt mit dem Carbon Removal Certification Framework (CRCF). Dessen Methodologie für „carbon storage in bio-based construction products“ (Holz, Stroh, Biochar & Co.) kommt 2026 (Q4 erwartet), macht zertifizierte Langfrist-Speicherung handelbar und gibt ihr erstmals echten Marktwert.
Der CO₂-Preis für Gebäude via ETS2 startet 2028. ETS2 ist der regulatorische Hebel, der gespeichertes CO₂ zwar (noch) nicht direkt belohnt, aber endlich die Betriebsemissionen von Gebäuden monetär bestraft – und damit genau die kurzfristige Rendite-Logik durchbricht, die wir beschrieben haben. Ab 2028 wird CO₂ in der Heizkosten-Rechnung kein „nice-to-have“ mehr sein, sondern harter Cashflow-Faktor.
Zum Nachlesen: Die wichtigsten Studien im Überblick (teilweise kostenpflichtig)
How can carbon be stored in the built environment? A review of potential options – Matti Kuittinen et al. (2023)
Buildings as a global carbon sink – Galina Churkina et al. (2020), Nature Sustainability
Reviewing the 95 sociotechnical barriers to the decarbonization of buildings – Erin Heinz, Benjamin K. Sovacool et al. (2025), Nature Communications
Net Zero Whitepaper – MIT Center for Real Estate (2022)
Towards a Zero-Emission and Resilient Real Estate Industry – MIT CRE (2022)
Accelerating Mass Timber in Greater Boston – F. W. Cerny (MIT Thesis 2025)